文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，使我不得开心颜上一句是什么购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jià使我不得开心颜上一句是什么n)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 使我不得开心颜上一句是什么